物权法中规定车位业主共有，物业无收费权利，那么小区停车费到底该交吗？

触及不到的美好

长江直播
2015年3月29日 · 长江日报视频直播官方账号
最近网上流行一篇质疑小区停车收费合理性的文章受到关注，该文称，称物权法中规定车位业主共有，物业并无收费权利。小区停车费到底该不该交？成为不少车主心中的疑惑。


“今天我才知道小区停车费是不用交的！”近日，在微信朋友圈和网络上看到一条信息被广泛点赞和转发，原来是有网友根据物权法，认为住宅小区属全体业主所有，物管收费于法无据。法律条文如下：

《中华人民共和国物权法》第七十三条规定：小区内的道路、绿地、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。七十四条第三款规定：占用业主共有的道路或者其他的场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。
对此，有律师指出，从经营角度来看，物业公司向小区业主收钱，然后提供服务并无可厚非。但在开发商垄断小区物业选择权的背景下，不少物业公司服务合同存在消费“陷阱”，通过设置霸王条款合同为公司牟利。

网友：小区停车费是不用交的！

一、物业公司凭什么收停车费？

指出“小区停车费不用交”的网友认为，收取停车费基本只有两种性质：一为土地使用费；一为保管费用；

A、土地使用费：小区内的道路、绿地、公用设施、物业服务用房以及车位属于全体业主共有。包括小区的道路位置都属于全体业主，作为物业公司，你不具有所有权，说白了，根本就不是你的东西，你凭什么收取使用费？

B、保管费：保管费的2个原则，一是自愿 、二是签署委托保管合同。请问物业，你凭什么强迫业务委托你保管。即使让你委托保管车辆，你要承担那些责任和业务，这个是需要签订委托服务合同的。若车子在小区发生刮擦、划痕，你作为收费方，承担什么责任？提供哪些赔偿？

二、物业公司收停车费的主体有合法性吗？

物业公司是全体业主雇佣的小区服务单位，哪个部门或个人赋予你向不属于你的用地收取停车费？

A、请出示对本小区由公安机关审批的“停车场许可证”；

B、请出示你们的收费许可证：按照物业管理办法要求，你们必须出示物价部门核定的收费的许可和相关批文；

C、本小区车位属于全体业主共有，收取的停车费应归全体业主所有，请你们出示小区公共收益分配方案(需经全体业主同意)。

三、未经审批 物业公司无收取停车费权利

利用小区内部公共用地规划停车位，需要国家有关部门审批的建设工程规划许可证、小区规划总平面图、小区竣工交付使用社会评审报告及业主投票意见等手续。物业公司你能向业主出示国家有关部门对该小区车位的审批规划等手续吗？

根据《中华人民共和国物权法》的规定，小区公用场所属于所有业主的共有财产，并非物业公司所有，未经审批物业公司更无收取停车费的权利，强行收费属于违法行为！

律师：网友说法比较武断

经过调查发现，在2007年10月1日起施行的《中华人民共和国物权法》中，确实对小区业主的建筑物区分所有权作出了如下规定：占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。并且，小区内规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。

这是否说明在自家小区停车不应该交费？

秦兵房产律师团律师徐斌表示，住宅小区内存在多种产权性质的停车位，这也决定了业主占用停车位是否应该交费、由谁收费要视情况而定。

徐斌介绍，部分产权在开发商名下的小区停车位，开发商可以自行出售给业主，或者自持收费出租。另有一些公共区域的车位，在开发商并未办理产权证的情况下，应该属于全体业主。

但即使是公共区域的车位，多位律师认为，由于并不是所有业主都拥有车辆，占用共有场地停车的业主也应该交纳停车费。

长沙某律师事务所律师肖瑞施也指出，网友的说法比较武断、断章取义。

肖瑞施补充，如果小车停车位区域所有权并未计入业主公摊面积亦未通过赠送、赠与方式转移至业主，即所有权属开发商，则无论是通过保管方式或是场地占用费方式收取停车费都是理所应当。如果停车区域系全体业主所有，全体业主通过业主大会形成决议以场地占用费形式进行收费，也符合法律；但此时物业收费是受托关系，收取的停车费用所有权系全体业主所有，物业可依据委托而收取必要的劳务费用或是服务费用。

肖律师表示，根据“谁受益、谁付费”的原则，停放车辆的业主应当承担日常停车位管理所产生的费用。

根据物权法规定，一般规划车位产权归建设单位所有，由建设单位委托物业服务企业进行收费和管理；占用业主共有道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于全体业主所有，但并不代表可以免费停放，可以业主委员会委托物业服务企业统一收费，所收费用除给物业服务企业一点的管理费用外，其他归全体业主所有，主要用于补充住宅专项维修资金或按照业主大会所作的决定进行使用。

另外，从多个物业公司了解到，虽然收费标准不一，但收费都经过了物价部门审批。

物业收取小区停车费背后的逻辑

那么，小区物业是否有权收取公共区域的停车费？

物业方面通常给出业主的收费解释：公共区域停车费并不是租赁费，而是一种管理费或服务费，比如管理停车场设施、维持停车场秩序等。

另外，徐斌认为，与业主前期签订的物业服务合同，通常会为物业收取公共区域停车费提供保障。“物业服务合同经常会给消费者留一个陷阱，相当于默认了停车费钱是可以收走，产权还是业主的。”

一位住宅小区业主也透露，自己前期签订的物业服务合同中，确实有注明物业公司可以将本小区内的车位以一定价格进行出租或出售，但对如何运用收取的停车费、物业提供哪些服务等并无明确规定。“这种物业服务合同显著增加了业主一方的义务、降低了物业一方的义务，应该属于霸王条款合同，不过具体仍需法院认定。”徐斌说。

小区停车收费纠纷肿么破？

让更多业主不满的是，在这种“霸王条款合同”下，不少小区物业在收取停车费后提供的服务并不理想，业主与物业因此产生的纠纷也时有发生。在业内人士看来，这与我国的物业委托流程的模式有密切关系。

据业内人士透露，我国绝大部分住宅小区的物业公司并不是通过市场竞争的方式“择优选用”，而是开发商在卖房之前先成立物业公司，并将其作为默认物业开始对小区进行经营管理。这也意味着，不少物业公司的“霸王条款合同”成为买房的附庸条件。

徐斌认为，要想遏制住宅小区停车费等纠纷的频发，需要打破开发商对物业公司选择的垄断，让小区停车收费这一“利益”正常地进入市场，使物业有一定的竞争空间。“在很多国家，开发商把房子卖给业主，业主成立业委会对小区进行管理，业委会自行选聘合适的物业公司，很多收费纠纷问题会得以解决。”

来源：21汽车圈

【发布 刘艳】

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咚咚锵锵

不用交最好

触及不到的美好

咚咚锵锵 发表于 2019-04-05 16:43
不用交最好

占用公共道路划出来的停车位确实不可以收费，我在外多年，租住过小区也不少了，从来都没有遇到过收停车费的（只有收管理费或者者是门禁卡）门禁卡可以退，管理费也很低一年百十块钱，不过很多小区为了防止个别多车业主占用别的业主资源规定每户只有一个免费车位。一线城市的物业根本不敢收停车费，因为大城市业主们都比较懂法维权意思强，小区绿化道理已经划入公摊面积了，也就说归全体业主所有，物业凭什么收费。收了费就拿收据去法院起诉，一诉一个准，物业只能乖乖的退还所有费用并且取消收费。但是如果适当收取管理费也是可以理解的，毕竟管理车辆进出也要付出成本。

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